Defectos constructivos en vivienda

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22 de diciembre de 2010 analiza la cuestión referida a la reparación in natura solicitada por un comprador al reclamar los daños existentes en la vivienda adquirida frente a la promotora.

El Tribunal indica que existen tres posibilidades por lo que se refiere a la satisfacción del derecho a la reparación del dueño de la obra:

a) «obras de subsanación y reparación «in natura»;

b) reclamación de reintegro de las cantidades realmente invertidas por la Comunidad de propietarios, y

c) solicitar que se fije cantidad determinada para que la Comunidad de propietarios pueda afrontar por sí misma y atender al costo de los trabajos y actividades necesarias para la consolidación, refuerzo y reparaciones en general en las zonas afectadas por la situación de ruina que se denuncia, solución esta última que esta Sala aceptó» .

La jurisprudencia afirma que el incumplimiento o cumplimiento defectuoso del contrato de obra da derecho a quien la contrató a pedir la reparación in natura , y se añade que cuando «[…] el perjudicado haya pretendido infructuosamente la reparación de los defectos constatados, haya que considerar que se ha efectuado la reparación incorrectamente o bien, que habiéndose requerido el cumplimiento de la obligación, el obligado no lo ha realizado, por lo que el principio indemnizatorio está también presente en el artículo. 1591 CC ( Sentencia de 7 de mayo de 2002 ), ya que responde a la protección del interés más fundado en derecho» , de modo que «[…]el derecho a pedir el cumplimiento in natura no excluye la posibilidad de la reclamación directa de la indemnización en su lugar. Pero esta es una excepción a la regla general del artículo. 1098 CC y para ello se requiere:

a) que el demandante haya requerido por cualquier medio que debe ser probado la realización de las reparaciones exigidas según el estado de la obra;

b) que el demandado haya incumplido la obligación voluntariamente «por haber incurrido en dolo o culpa o con contravención del tenor de las obligaciones pactadas (artículo. 1101 CC )» ( sentencias de 3 de julio de 1989 y 12 de diciembre de 1990 ), y

c) que el demandante prefiera la indemnización, dado el constatado incumplimiento del deudor, por depender el cumplimiento de una relación personal que se ha demostrado contraria a las reglas de conducta propias de las relaciones contractuales» .

Además la Sentencia indica que tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación no se ha alterado la posibilidad de optar por la reparación o por la indemnización para que efectúe la restauración el propio perjudicado.

Fuente: CENDOJ. Ponente: ENCARNACION ROCA TRIAS